Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Von Fabienne Engbers
Ein Zimmer untervermieten ist in der Schweiz erlaubt. (Symbolbild)
Ein Zimmer untervermieten ist in der Schweiz erlaubt. (Symbolbild) © istock
Nicht mehr lange und die Studienzeit beginnt wieder. Viele WGs werden neu gegründet, doch welche Gesetze und Regeln muss man dabei beachten? Experten geben Auskunft.

Ein WG-Zimmer für 800 Franken in einer alten 5-Zimmer-Wohnung, mitten in der Innenstadt St.Gallen. Was für Einheimische nach einer Abzocke klingt, kann ausländischen Studierenden als preisgünstig und attraktiv erscheinen. So hat offenbar ein Student über mehrere Jahre diverse Gaststudierende und HSG-Studis ausgenommen. Seit einige Studierende im letzten Jahr dahintergekommen sind, kostet das Zimmer in der WG nur noch 250 statt 800 Franken. Der Untervermieter hat sich aus dem Staub gemacht. Solche Abzockereien sind kein Einzelfall, zum Studienstart erklären Experten daher, worauf bei der Miete eines WG-Zimmers zu achten ist.

Vermieter muss Untermiete erlauben

«Grundsätzlich darf man in der Schweiz untervermieten, das steht im Gesetz», sagt Nik Kleiner, Gründer vom UMS Untermietservice. Dabei gibt es aber einige Regeln zu beachten. «Man darf etwas nicht zu teuer vermieten und auch nicht zweckentfremden, also für gewerbliche oder touristische Zwecke nutzen», sagt der Experte.

Will man ein Zimmer untervermieten, kann einem das der Hauptvermieter nicht verbieten. «Hält man alle Bedingungen ein, muss der Vermieter das Okay geben», sagt Kleiner.

Einen Vertrag abschliessen – auch unter Freunden

«Damit man klar weiss, welche die Rechte eines Untermieters gegenüber dem Vermieter sind, sollte man unbedingt einen Vertrag abschliessen», sagt Kleiner. Was im Vertrag stehen sollte, ist nicht viel, aber relativ wichtig. «Er muss sicherlich die Miete beinhalten, die der Untermieter zahlen muss. Ausserdem wäre die Vereinbarung einer Kündigungsfrist sinnvoll», sagt der Experte. Bei Wohnungen und unmöblierten Zimmern ist die gesetzliche Kündigungsfrist 3 Monate. Bei möblierten Zimmern gilt eine solche von 2 Wochen. Die Kündigungsfrist kann man hier verlängern, nicht aber verkürzen (Mieterschutz).

Auch wenn man seinen Untermieter kennt, ist ein Vertrag laut Nik Kleiner ein Muss. «Auch wenn jemand ein Freund eines Kolleges ist, trotzdem sollte man einen Vertrag aufsetzen.»

«Mit der Untermiete soll man kein Geld verdienen»

Will man ein Zimmer in seiner Wohnung untervermieten, so ist es wichtig, dass man eine faire Miete verlangt. «Grundsätzlich darf man für ein Zimmer zur Untermiete nicht mehr Miete verlangen. Die Untermiete ist nicht dafür gemacht, Geld zu verdienen», sagt Nik Kleiner.

Unter gewissen Umständen ist die Erhöhung der Miete aber zulässig. «Wenn man beispielsweise das Zimmer möbliert vermietet, den Internet-Anschluss oder einen Putz-Service zur Verfügung stellt, ist ein Aufschlag gerechtfertigt», sagt Nina Spielhofer, Immobilienexpertin bei Comparis. Der Aufschlag für die Möblierung darf maximal 20 Prozent betragen, «aber meist sieht man davon ab, zumal die Möbel ja nicht gross an Wert verlieren», sagt Nik Kleiner.

Den Hauptmietvertrag einsehen

Als Untermieter sollte man darauf beharren, den Hauptmietvertrag einzusehen. «Dies vor allem, um missbräuchliche Mietzinsen zu vermeiden, nicht dass eine Wohnung für 1200 Franken plötzlich zu zwei Dritteln vom Untermieter bezahlt wird», sagt Nik Kleiner. «Ausserdem muss der Untervermieter seinem Vermieter mitteilen, dass er ein Zimmer vermietet, ansonsten könnte der Vermieter dem Hauptmieter im schlimmsten Falle künden», sagt Nina Spielhofer von Comparis.

Airbnb grundsätzlich erlaubt

Auch die kurzfristige Vermietung eines Zimmers ist in der Schweiz erlaubt, man darf theoretisch also ein Zimmer, das man übrig hat, auf Airbnb vermieten. «Allerdings muss dies zu den selben Konditionen wie bei einer Untermiete geschehen», sagt Nina Spielhofer. Sprich: Der Vermieter muss informiert werden und zustimmen und man darf maximal eine kleine Erhöhung des Mietzinses verlangen.

Dadurch, dass via Airbnb allerdings nur kurz ein Zimmer vermietet wird, ist der Preis meist höher. «Wenn sich das durch zusätzliche Dienstleistungen rechtfertigt, ist das in Ordnung. Wenn ich also einen Putz- und Waschservice anbiete oder die Bettwäsche regelmässig wechsle, kann ich das dem Gast verrechnen», sagt Spielhofer.

Vermieter kann Airbnb untersagen

Mehr Probleme kann bei der Vermietung von Airbnbs der Vermieter machen. «Der Hauptvermieter kann die Vermietung eines Zimmers oder einer ganzen Wohnung auf Airbnb verbieten, wenn der Wohnraum zweckentfremdet wird», sagt Nik Kleiner. Das ist bei Airbnbs möglicherweise der Fall, da der Raum für touristische Zwecke genutzt werden kann.

Ausserdem kann der Vermieter ein Airbnb verbieten, wenn es dadurch zu Abweichungen von den ursprünglichen Bedingungen aus dem Mietvertrag kommt. «Wenn sich der Hauptmieter eindeutig bereichern will, kann dies der Vermieter verbieten», sagt Spielhofer. Auch wenn dem Vermieter Nachteile entstehen, kann er das Angebot eines Airbnbs verbieten. «Wenn beispielsweise jede Woche eine Party stattfindet, welche die Nachbarn stört, darf der Vermieter dies ausschlagen.»

UMS Untermietservice berät seit über 25 Jahren Menschen, die ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten möchten. Auf ihrer Seite findet man ausserdem eine Plattform für Wohnungen und Zimmer zur Untermiete. Auch Comparis bietet Beratung bei der Untermiete (zum Beispiel mit elf Tipps zur Untermiete) und hat eine eigene Immobilienplattform.
Einen Mustervertrag zur Untermiete findest du hier.

(enf)


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